Negocjowanie w swoim banku preferencyjnej oferty czy wybór innej placówki?

  Szukając najkorzystniejszego kredytu, powinniśmy porównać oferty kilku
instytucji finansowych. Na co szczególnie zwrócić uwagę?:
•    wysokość oprocentowania,
•    RRSO,
•    wyliczaną zdolność kredytową (może się różnić w zależności od banku),
•    maksymalny okres kredytowania,
•    zasady co do wcześniejszej spłaty zobowiązania,
•    dodatkowe „ukryte” koszty.
Oferta
przedstawiona przez bank może ulec niewielkiej zmianie,  jeśli
zdecydujemy się na negocjacje (sami i/lub przy pomocy doradcy
kredytowego).
Ponadto niektóre instytucje dają preferencyjne warunki
dla swoich klientów, np. obniżając prowizję lub marżę (nawet do 0,3%), w
zamian za np. odpowiednią kwotę miesięcznego wpływu netto na konto czy
liczbę transakcji kartą debetową.

Ukryte opłaty

    Kwota kredytu hipotecznego to jedno. Oprócz tego czeka nas spora ilość dodatkowych opłat, ponoszonych zarówno „w” jak i „poza” bankiem. Poza bankiem będą to:
•    koszty notarialne;
•    opłaty sądowe;
•    opłaty w Urzędzie Skarbowym;
•    opłaty za pośrednictwo biura nieruchomości (czasem jako kupujący jesteśmy z nich zwolnieni).    
    Na wysokość kwot doliczonych do rat i/lub jednorazowych opłat, mają wpływ:

•    promesa kredytowa

– pisemne zobowiązanie banku, do udzielenia nam określonej kwoty kredytu. Potwierdza naszą zdolność kredytową i jest gwarancją dla sprzedającego nieruchomość, że będziemy mogli terminowo zawrzeć umowę kupna-sprzedaży. Koszt do 400 zł, ale są banki które wystawiają ją  bezpłatnie,

•    prowizja

– bezzwrotny, zazwyczaj jednorazowy koszt (ale może być wliczona w ratę), zależny od wysokości kredytu i pobrany za udzielenie go. Od 0 do 2,5% wartości zaciągniętego kredytu,

•    koszt operatu szacunkowego

 – rzeczoznawca wynajęty lub akceptowany przez bank sprawdza, czy rynkowa wartość mieszkania lub domu, zgadza się z ceną podaną przez nas. To jednorazowy koszt – od 150 do 1 200 zł,

•    rozliczenie transz

 – dla nieruchomości z rynku pierwotnego. Każda „rata” pieniędzy, wpłacanych dla dewelopera za kolejny, skończony etap, jest poprzedzona płatną inspekcją pracownika banku na miejscu budowy. To każdorazowo opłata ok. 150 zł,

•    pakiet inwestycyjny (opcjonalnie)

 – bank oprócz udzielenia kredytu, wymaga od nas jako kredytobiorców, gromadzenia oszczędności w ich produkcie inwestycyjnym,

•    konto osobiste

 – obligatoryjne dla kredytu, czasem z dodatkowymi opłatami za prowadzenie do 20-25 zł miesięcznie,

•    karta kredytowa (opcjonalna)

 – dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem, kosztowne spłacanie zaciągniętych na nią zobowiązań,

•    kara za nadpłatę kredytu

– opłata za przelewanie wyższych rat niż to wynika z umowy,

•    spłata kredytu przed terminem

– do 3% kwoty kredytu. Nie może być naliczona, jeżeli spłacimy kredyt po upływie trzech latach od podpisania umowy,

•    ubezpieczenia – obowiązkowe i dobrowolne:

a) pomostowe –

kwota do około 300 zł miesięcznie, płacona do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Rekompensuje bankowi ryzyko, do czasu zabezpieczenia nieruchomości hipoteką,

b) nieruchomości

– chroni przed kosztami zniszczenia, na skutek zdarzeń losowych, pożarów, powodzi. Zawierana z oferty banku (cross-selling) lub samodzielnie z cesją na bank. Jej kwota zależna od wartości nieruchomości, zakresu ubezpieczenia, towarzystwa ubezpieczeniowego,

c) na życie bądź od utraty pracy

 – zabezpieczenie dla banku, przed naszą niewypłacalnością. W razie kryzysu, bank spłaca za nas raty. Niestety ubezpieczenie w ramach kredytu ma wiele wykluczeń i jest na niską kwotę. Lepiej poszukać na własną rękę,

d) niskiego wkładu własnego

– obowiązkowe, gdy wkład własny wynosi mniej niż 20% wartości nieruchomości. Opłacane jest do momentu, dopóki saldo zadłużenia nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości.

Oprocentowanie stałe i zmienne

    Wspomnimy tylko, że niewiele banków daje możliwość wzięcia kredytu hipotecznego przy stałym oprocentowaniu, a żaden nie czyni tego na cały okres trwania umowy.

Oprocentowanie stałe

– wysokość raty na stałym poziomie, przez określony czas (zazwyczaj 5 lat). Później bank weryfikuje WIBOR i zmienia oprocentowanie, a w konsekwencji ratę. Ponieważ bank bierze na siebie ryzyko strat, kredyty ze stałą stawką są droższe.
Zaleta – pozwala na zaplanowanie budżetu domowego, gdyż dokładnie znamy wartość zobowiązania. Wada – wysokość raty zazwyczaj jest wyższa niż przy zmiennym.

Oprocentowanie zmienne

– może zmienić się kilka razy w ciągu roku (mamy przykład od II połowy 2021 roku). Zalety i wady odwrotne niż w stałym.

Raty stałe, raty malejące

    Istniejące zobowiązanie spłacać można w systemie rat równych lub malejących.

Raty równe (annuitetowe, uśrednione)

– w pierwszych latach kredytowania, rata jest znacznie niższa, niż przy analogicznym kredycie z ratami zmiennymi. Wpływa to na wyliczenie naszej zdolności kredytowej.
Wysokość rat jest do siebie zbliżona, co pomaga w zarządzaniu domowym budżetem, ale… Różnice w WIBORZE wpływają na ich zmniejszenie lub wzrost miesięcznego zobowiązania.
    Ich głównym składnikiem są odsetki. Dlatego, mimo regularnego uiszczania opłat, początkowo kwota zadłużenia ulega niewielkiemu obniżeniu (niski udział kapitału w racie). Odsetki każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty, a kapitał doliczany tak, aby rata pozostawała na tym samym poziomie.

Raty malejące (kapitałowe)

– ostatecznie wychodzą na tańszą alternatywę, ale stosowane są rzadziej. Wysokość najwyższych (pierwsze lata spłacania) rat, ma znaczący wpływ na zdolność kredytową. Początkowo znacząco obciążają budżet, gdyż są nawet kilkadziesiąt procent wyższe, od rat równych (na tę samą kwotę).     Część kapitałowa wynika z podzielenia kwoty kredytu przez ilość otrzymanych rat i jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Odsetki naliczane są od zmniejszającej się kwoty, więc rata z miesiąca na miesiąc jest coraz niższa.
Tu także ważny jest WIBOR. Podwyższenie stóp procentowych sprawi, że kwota raty malejącej zamiast spadać – wzrośnie.
Raty malejące to korzystniejsze rozwiązanie, ponieważ szybciej zmniejsza się saldo zadłużenia. Są także korzystniejsze dla szybszego zamknięcia kredytu (spłaca się głównie zadłużenie, a nie odsetki). Ich wadę jest to, że znacząco obniżają zdolność kredytową i sumę przyznanego kredytu.